Bortfesters forkjøpsrett foreldes ikke

I en dom avsagt denne måneden har Høyesterett slått fast at regelen i løysingsrettsloven om at forkjøpsretter bortfaller etter 25 år ikke gjelder ved grunneierens forkjøpsrett til en festeavtale.

De fleste forkjøpsretter faller bort etter 25 år. Dette følger av lov om løysingsrettar § 6. 

I en dom avsagt 14. november 2017 har Høyesterett fastslått at det gjelder et praktisk viktig unntak fra denne regelen. Hvis grunneier i forbindelse med inngåelse av en festeavtale har tinglyst forkjøpsrett til festeavtalen når den selges videre, faller ikke denne forkjøpsretten bort etter 25 år. 

Høyesterett kom til at slik forkjøpsrett var omfattet av unntaket fra lengstetid i § 6 a), for forkjøpsretter «som ligg til ein annan fast eigedom, når retten gjeld grunn som er utskild frå eigedomen eller som er høveleg til å slåast saman med den». 

Høyesterett tolket bestemmelsen slik at den også omfatter grunneiers forkjøpsrett til festeretter. Dommerne la vekt på hensynene bak unntaket, og uttalte: «Ved utskilling av begrensete rettigheter er det ofte behov for kontroll med hvem rettighetshaveren er, og det kan i videresalgstilfellene være hensiktsmessig å slå sammen rettighetene.» 

En forkjøpsrett som omfattes av unntaksreglene faller ikke bort på samme måte som andre forkjøpsretter. Høyesteretts dom betyr derfor at dersom grunneieren har tinglyst en rett til å kjøpe ut festekontrakten ved senere salg, fortsetter den å gjelde også etter at det har gått 25 år. 

Det er en avklaring som kan få ganske stor betydning utenfor den konkrete saken. Saken gjaldt feste av næringseiendom, men det er ingen grunn til å tro at den samme regelen ikke også vil gjelde ved feste til bolig og fritidshus. Men slike forkjøpsretter for grunneier følger ikke automatisk med en festeavtale. En slik forkjøpsrett må avtales særskilt, og tinglyses som en rettighet for eieren av grunneiendommen festeretten ligger på. 

En ettertenksom grunneier bør vurdere å legge en slik forkjøpsrett i alle nye festeavtaler han inngår. Nå som bolig- og fritidsfeste i prinsippet er evigvarende gir det en verdifull mulighet til igjen å få hånd om eiendommen. Vi er gjerne behjelpelige med å utforme en rettighet som oppfyller kravene i unntaket.