Salg av ny eiendom som er fullført på avtaletidspunktet

Salg av nye eiendommer som er underlagt avhendingsloven er omfattet av et mindre omfattende mangelsansvar enn eiendommer som er regulert av bustadoppføringslova. Foruten ved forbrukersalg må eiendommen imidlertid være fullført på salgstidspunktet for at salget skal reguleres av avhendingsloven. Artikkelen orienterer om hva som skal til for at en eiendom skal anses for å være fullført, samt hvilket mangelsansvar som dermed gjelder etter avhendingsloven.

Intensjon

 En av intensjonene med bustadoppføringslova er at nye eiendommer, der kjøper har innflytelse i byggeprosessen, skal være omfattet av et større mangelsansvar enn eiendommer som er fullført på avtaletidspunktet. Dersom eiendommen ikke er fullført før den selges, vil salget være regulert av bustadoppføringslova. Dette medfører blant annet ansvar for å rette mindre feil ved eiendommen, samt at kjøper kan kreve senere befaring (typisk ettårsbefaring) og fremsette krav om å rette feil som viser seg etter overtakelse.

 

Fullført

 Hva som skal til for at eiendommen skal kunne regnes som fullført fremgår ikke av avhendingsloven. Spørsmålet ble imidlertid behandlet i en lagmannsrettsdom fra 2006. Her gjensto montering av utstyr som vask, WC, armatur på et baderom samt noe mindre overflatearbeider i et rom i kjelleretasjen på avtaletidspunket. Retten mente at det som gjensto var lite, men ikke helt ubetydelig. Salget var derfor regulert av bustadoppføringsloven.

 

For å være sikker på at salget er regulert av avhendingsloven bør det ikke gjenstå annet arbeide enn rydding, rengjøring, mangelsretting o.l. på avtaletidspunktet. Som lagmannsretten har uttalt i ovennevnte dom må gjenstående arbeider kun være ubetydelige. Arbeider som er sesongmessig avhengig kan avventes til det er anledning til å utføre arbeidene - for eksempel såing av gress.

 

Forskjellen på feil og mangel

I kontraktsrettslig forstand er det forskjell på de juridiske begrepene "feil" og "mangel". "Mangel" innebærer at en feil er i strid med avtalen. Dersom kjøper har akseptert en feil så utgjør ikke dette en "mangel" etter kontrakten. Dette innebærer at dersom en kjøper har fått opplyst at det er lekkasjer i taket, men likevel kjøper eiendommen uten forbehold, så er ikke lekkasjen en mangel etter kontrakten.

 

Solgt "som den er"

 En eiendom solgt " som den er" selges i den stand den var ved kjøpers besiktigelse. Eiendommen anses altså i utgangspunktet for ikke å ha en mangel, fordi kjøperen aksepterer at det ikke kan reklameres over feilen.

 

Selv om en eiendom er solgt "som den er" vil det etter avhendingsloven være en mangel dersom selger har gitt uriktige opplysninger eller unnlatt å opplyse om forhold ved eiendommen som selger burde kjenne til og kjøperen hadde grunn til å regne med å få. Det er også en mangel dersom eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers. Om en eiendom er i vesentlig dårligere stand vil være tilfelle dersom mangelen utgjør en prosentandel av kjøpesummen på mellom 3-5 %. Prosentandelen kan variere pga. flere forskjellige forhold som vi ikke går videre inn på her.

 

Selv om det er en "som den er" klausul er det en forutsetning at eiendommen er i samsvar med offentligrettslige regler som gjaldt for eiendommen på tidspunktet salgsavtalen ble inngått. Dette gjelder imidlertid ikke dersom kjøper er opplyst om feilen før avtaletidspunktet.

 Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått.

 

Lovvalgets betydning

 Som det fremgår av det vi har skrevet over er betydningen av at salget reguleres av avhendingsloven betydelig. Man kan som nevnt ta et solgt "som den er" forbehold og således slippe å ta ansvaret for feil ved eiendommen utover det som er nevnt over. I tillegg kan ikke kjøperen kreve ettårsbefaring. Det er også flere ansvarstyper man slipper, men vi går ikke ytterligere inn på dette her. 

Bustadoppføringslova gjelder kun avtaler mellom forbrukerkjøper og næringsdrivende. Salg mellom to forbrukere reguleres ikke av bustadoppføringslova selv om avtaletidspunktet er før huset er ferdig.

 

- 2014 -