Fokus på bustadoppføringslova

Entreprenører som inngår kontrakter med forbrukere bør spesielt ha kunnskap om den del av lovgivningen som ikke kan fravikes til ugunst for forbrukeren. Særlig viktig er det at entreprenøren sørger for å ivareta de forpliktelser som utgjør en betingelse for forbrukerens betalingsplikt.

 

Hva må entreprenører ta hensyn til når de inngår kontrakt med en forbruker?

Entreprenører som inngår kontrakter med forbrukere bør spesielt ha kunnskap om den del av lovgivningen som ikke kan fravikes til ugunst for forbrukeren. Særlig viktig er det at entreprenøren sørger for å ivareta de forpliktelser som utgjør en betingelse for forbrukerens betalingsplikt.

 

Følgende må være på plass:

  1. Entreprenøren må innhente sikkerhetsstillelse jf buofl § 12. Typisk eksempel er at det tegnes en garanti.
  2. Entreprenøren må tegne forsikring for arbeid og materialer som skal brukes på bygget, inkludert de delene som er utført eller levert av forbrukeren frem til overtakelse, buofl §13.
  3. Entreprenøren må påse at det inntas en betalingsplan i avtalen. Hvis ikke er hovedregelen at forbrukeren skal betale hele vederlaget ved overtakelse,  jf buofl § 46.

 

Unnlatelser på disse tre punktene vil gi forbrukeren grunnlag for å nekte å betale vederlaget.

 

Annen lovregulering av kontraktsforholdet av betydning:

  • Det er ikke anledning til å kreve forskuddsbetalt.
  • 10% av kjøpesummen skal gjenstå til sluttoppgjøret.
  • Sluttfaktura er endelig, med mindre det tas forbehold.
  • Hvis forbrukeren skal utføre egeninnsats, bør det inngås nærmere avtale om frister forbrukeren må overholde, og konsekvensene av forsinkelse. Dette har betydning både for entreprenørens rett til å få ekstra betalt, og for entreprenørens risiko for å måtte betale dagmulkt ved forsinket overtakelse.

 

For øvrig tips for å sikre en ryddig kontrakt:

  • Innta opplysninger om hvem som kan forplikte kunden og hvem som kan forplikte entreprenøren.
  • Det er mulig, og veldig klokt å kreve at forbrukeren stiller sikkerhet. Når det er avtalt, vil mangel på slik sikkerhet likestilles med betalingsmislighold.
  • Vær spesifikk på hva som inngår i leveransen og ikke. Sikre rett til vederlag for endringer. 
  • Ha et bevisst forhold til hva kontrakten sier om frist for ferdigstillelse. Dagbøter er svært kostbart. Man må enten være sikker på at man leverer innen den dato som avtales, eller benytte en formulering som medfører at ferdigstillelsesdato ikke anses avtalt.

 

Mer om sikkerhetsstillelse:

Forbrukerens sikkerhetsstillelse

Det er mest utbredt at byggelånet reserveres for entreprenøren, og at sikkerheten etableres ved dette. Andre former for sikkerhet er også mulig, som for eksempel pantsettelse av innskuddskonto som forbruker disponerer, og angi et minstebeløpsom denne konto skal ha. For øvrig er det ryddig å forholde seg til en vanlig garantierklæring på et bestemt beløp fra en bank.

 

Entreprenørens sikkerhetsstillelse

Lovens krav er at det skal stilles garanti i form av selvskyldnergaranti eller tilsvarende fra en bank eller et forsikringsselskap. Deponering i slik finansinstitusjon er også akseptert. Entreprenørens plikt til å stille garanti er streng. Ved unnlatelser her, risikerer ikke entreprenøren bare at forbrukeren holder tilbake vederlaget, men selskapet risikerer også styreansvar.

Ved lovendring som trådte i kraft 1. juli 2011, ble garantiansvaret utvidet. Garantitiden ble forlenget til å gjelde 5 år etter overtakelse. Garantibeløpet ble økt til mellom 5 og 10% av vederlaget i avtaler som ikke omfatter rett til grunn, og mellom 3 og 5 % av vederlaget i avtaler som omfatter rett til grunn. Det opereres med ulike prosentsatser, avhengig av om mangel ble fremmet før eller etter overtakelsen.

 
Hilde Ulland - 2015 -

Skrevet av Advokatfirmaet Berngaard/Sandbek AS.